【导读】业主购买浙江杭州西溪欢乐城项目的房子，临近交房，业主发现空调外挂机安装位置被直接设计在了房屋内部。不仅噪音大而且影响居住。开发商则坚称按照房屋设计图纸来施工没有问题。本期天天315关注：空调外挂机需要安装在房间内，算不算房屋设计缺陷？

　　央广网北京11月16日消息 据经济之声《天天315》报道，最近一段时间，《天天315》栏目组陆续接到几位浙江杭州西溪欢乐城项目的业主打来的电话，他们反映，这个项目的房屋设计有一些问题，那就是空调外挂机安装的位置是在房屋内部。

　　业主郑女士说：“我是去年暑假买的，当时开发商是华元，买的时候它宣传的是酒店式公寓，当时我买房的时候也匆匆忙忙，有一部分合同自己没认真看。当时合同上是办公楼，它总共有2号、3号、4号、5号楼，还是五栋楼，但是现在发现2号、3号、4号这三栋楼跟5号楼不一样，5号楼空调外挂机是在外面的，我们2号、3号、4号楼是在里面的，我买的是3号楼。空调外机放在里面对我们的影响是很大的，因为房子的上方浇了一个水泥框。现在因为房子没交付，有些人去量过，说功力大的或者大一点的外机可能放不进去。还有最主要的原因就是如果外机放到里面，噪音是不是很大？而且还用了我们的面积。”

　　郑女士说，走进房间里会看到，在窗户的上方，有一块凹进去的水泥槽。这个位置是用来安装空调外挂机的，外挂机需要从水泥槽侧面的一扇小木门里送进去，安装在里面。这看起来非常别扭，而且噪音大影响居住。业主吕先生也说，这样的设计就像是一个碉堡，严重影响房屋的采光。

　　吕先生：“它把室外机就放在里面，如果放在窗户下面，它就相当于飘窗，它是不能算面积的，它为了要算我们的面积，把这个空调机挂到上面，从窗户的梁上打了一个设备口出来，这样一来，我们就感觉到很不好装修了。因为本身楼层说是3米6，实际上只有3米4，本身就不够高。第二，以后维修什么东西都很麻烦。有的现在做的很小，塞都塞不进去。”

　　遇到同样情况的还有尉女士。尉女士说，当初买房子的时候，销售人员说，这是酒店式公寓，但是签订的合同上标注的是办公楼。然而，即便是办公楼，这样的设计也是不符合相关规范的。

　　尉女士：“它即便说是办公楼，它的净高也是不够的，但是规划局回答我说，它们有它们自己的解释，局部不够层高是可以的。我说你要拿出规范来，因为我们在维权的时候，把规划局那个存档图纸调出来，我看到没有图审的章，这么大的项目怎么会没有图审？然后我又去找规划局，我说你们查一下图审是哪个单位办的，我去找图审单位，你这个不符合要求。规划局说它这里查不到图审。我问住建局，住建局说它也不知道是哪家图审。一般流程应该是设计院先把图纸全部设计好，大家沟通好之后，把这个图纸定下来，然后交到图审单位，图审单位审好之后，盖章盖好，然后再到规划局，所以规划局不可能不知道图审单位，他们现在就是不告诉我。”

　　针对业主提出的这些问题，记者联系了西溪欢乐城项目的开发商华元地产的田勇先生，田勇说，“销售以后如果要动空调机位，势必影响外立面，外立面需要整栋楼的全体业主同意才能更改。而且这个修改也是业主集体的自发行为，而不是开发商（的）。开发商已经按图施工，达到了交付条件。”

　　根据业主们提供的一些资料，记者了解到西溪欢乐城项目一共有五栋楼，其中2号、3号、4号楼是按照酒店式公寓来对外销售的。尉女士说，当时看到的样板间是LOFT结构，销售人员也告诉她们，收房之后可以把房间装修成两层，使用空间更大。可是如果空调的位置是这样的，根本无法装修。

　　记者随后也采访了负责一些业主装修项目的装修公司聂先生，他认为，空调外挂机这样的设计，对于装修来说，有很大的难度。

　　为此，开发商给出的解释是，样板间装修成LOFT，是针对5号楼层高较高的一些户型设计的装修方案，并不适用于所有项目。

　　开发商：“我们这个针对的是5号楼的精装修。第二，样板间是我们对自己楼盘的一个渲染，毕竟合同上面已经写明毛坯交付，是办公的性质。”

　　业主们当初购买的房子，应该是属于类住宅，也就是通常所说的商住两用类型的房屋，这种房屋的设计标准应该是怎样的？空调外挂机设计在房屋内部究竟是不是设计缺陷呢？当时负责审批的杭州余杭规划局经办人员作出了解释。

　　经办人员解释说：“当时审批的时候因为设计院也要根据国家的一些法律法规来设计建筑施工图，当时是经过图审之后再设计出了这么一个方案，当时肯定是符合办公楼的设计要求的，但是具体到是否满足住宅的设计标准，可能需要图纸以住宅标准去重新进行审核。”

　　看来，所有的问题都出在房屋的属性问题上了，如果按照办公楼的标准来看，这样的设计的确不存在什么问题。不过，业主反映，开发商当初在销售房屋的时候，的确是用酒店式公寓这样的字眼来进行宣传的。

　　对于业主提出的对空调位置进行改造，开发商拒绝。开发商的理由是会影响整个外立面的美观，而且需要全体业主一致同意才可以改造，费用也需要由业主自己来承担。但是空调外挂机设计在房屋内部的确会影响房屋的使用，那么到底有没有一个更加合理的解决方案呢？

　　北京启运邦律师事务所律师胡晓以及北京安理律师事务所律师包华共同就相关话题作出分析解读。

　　经济之声：业主购买的是杭州的西溪欢乐城项目的房子，这个房子实际是属于商住两用的，如果按照办公楼的标准来设计，空调外挂机设计在房屋内部是不是合规合理的？

　　包华：“如果是办公楼，一般没有独立的空调外挂机位置。比较早先做的一些办公室，因为当时没有设计空调机位，在后期使用过程中确实有空调机位挂在外墙上，但现在新建设的一些办公房都是以中央空调或者内嵌式的方式放置空调。”

　　经济之声：很多业主反映，这个房子合同上约定的是办公楼，但是销售的时候是按照酒店式公寓来出售的。如果从居住的角度来看，空调外挂机在房屋里面，而且是在窗户上面，是不是不合理呢？

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　　包华：“这要看这个房屋的规划用途以及实际用途之间是不是存在矛盾。案例中的项目其实不是住宅房，但购房人将该房屋当住宅使用。商业项目的规划设计和住宅项目规划设计的规范不同，两者之间的需求不完全一致。如果开发商想把办公商业设立的一些项目当住宅使用，他一定要在设计方面做相应的调整，而这种调整不可能百分之百的实现住宅使用的需求。因此，在我看来，本案例出现的纠纷应该是规划用途变更所导致的。”

　　经济之声：从记者采访了到的情况来看，就业主们当初买的这个房子属于类住宅，所谓类住宅也就是我们经常所说的商住两用型，而如果按照办公室的标准来看，其实这样的设计在业内人士认为是不存在什么问题的。但是业主们反映，开发商当初在销售房屋时用酒店式公寓进行的宣传。办公楼和酒店式公寓之间有什么联系吗？相关的手续以及其他一些规划等可以通用吗？

　　包华：“不是的。首先，从规划上来说，大致有三种标准的规划用语：第一种叫商业，第二种是办公，第三种是住宅，没有商住两用一说，这是一种口头语的说法，是说既能够办公又能满足居住需求或者居住使用功能，但在法律上用词上没有商住两用。其次，就酒店式公寓这个名词来说，酒店是商业的一种业态，公寓本身并不是严格意义上的规划用语，所以酒店式公寓也不是一个严格意义上的法律用语。因此据我推测，该项目应该是商业立项，但当住宅销售，为了让广大业主对这个模型有一个更加直白的了解，开发商可能用了这样一个名词。”

　　经济之声：开发商方面坚持说按照图纸施工是没有问题的，而业主希望把这个空调外挂机的位置换到室外，开发商给出的理由是，这样做会影响整个外立面的美观，而且需要全体业主一致同意才可以改造，费用也需要由业主们自己来承担。开发商的这个说法合理吗？

　　胡晓：“分析这个问题绕不开设计院。开发商上述的法是把这个‘皮球’踢给了设计院，说‘图纸是他们给我们出的，图纸没问题，所以我们按照图纸施工也没有问题’。表面看这个回答好像很有道理，但设计院可能就很冤枉。因为设计院在设计一个方案时会充分考虑很多因素，包括办公建筑相应的设计规范。

　　当时开发商在委托设计方进行设计的时候，到底是按照何种用途要求他们进行的设计，有没有说明白涉案的这几个楼宇是酒店式公寓。如果设计院接到的要求是一般的办公楼宇，实际房屋的用途又不是住宅。那么，这个‘锅’让设计院来背，我觉得非常不合理。因此，我认为这个事情应该看一下设计方是怎么说的。

　　另外，设计方在当时到底出过几个设计方案？当时设计的方案，因为现在新建的住宅，尤其是办公，包括酒店式公寓大部分是以中央空调为主，为什么这样一个项目不用中央空调？分户的理由是不是跟当时的销售有关系，比如规避限购的政策、为了营销等因素在其中。如果有这些因素，那么我们需要回头来看，开发商在销售宣传的时候有没有存在欺骗和误导。因为在记者的采访中，我注意到，不仅仅有宣传册，还有样板间，这些其实是开发商给购房人的一个承诺。如果开发商明知道图纸上的空调室外机是在室内的，但没有明示给购房人，那就需要考虑，开发商在这个过程中有没有存在欺骗。另外，如果开发商之前宣传说，这绝对是酒店式公寓，整栋楼都是酒店，不可能存在一般的办公，但实际是办公的。入果是这样一个情况，就要看是不是存在欺诈，如果存在欺诈，消费者可以以此进行维权。”

　　经济之声：目前针对这个问题双方一致僵持不下，有没有更为合适的解决办法呢？业主的维权是否可以通过法律途径呢？

　　包华：“从建筑施工层面上讲，把所有业主的空调机全部移到外墙上进行悬挂，确实存在违反《规划法》的要求，这是客观情况。如果不能这么做，那么可以考虑拿经济利益找平，也就是说，如果空调机不能挂在外面，合同目的无法实现，购房人能不能解除合同，然后开发商要给合理的赔偿，即用金钱的方式解决纠纷。”

　　经济之声：消费者在购买房子的时候，还应该注意哪些问题？应该如何规避风险？

　　包华：”以本期案例为例，我认为，首先购房人要知道自己买到的是什么样类型的产品，因为不动产有很多种类别，规划设计完全不同，所以要知道买的到底是商业还是办公还是住宅。第二，要看开发商的诚信度，如果是一个有能力、规模比较大、而且诚信度很高的开发商，即使出现问题它也可以平等地去协商，很好地去解决，所以，要选择交易安全得能够到保障的开发商。”

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　　业主购买浙江杭州西溪欢乐城项目的房子，临近交房，业主发现空调外挂机安装位置被直接设计在了房屋内部。不仅噪音大而且影响居住。开发商则坚称按照房屋设计图纸来施工没有问题。